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    观点指数研究院 ?

    北京pk10必中8码方法 www.qjro.com.cn 2019-08-31 18:17

  • 截止2019年7月,今年商品房销售面积的累计同比增长已经连续7个月为负。

    再进一步 跨千亿门槛房企达19家

    6月份年中大战的硝烟刚刚平息,给房企留下了7-8月两个月的修整期。但在挥手告别8月份后,留给房企继续“休养生息”的时间就不多了,因为“金九银十”就在眼前。

    观点指数·2019年1-8月中国房地产企业销售金额TOP100榜单数据显示,8月单月,TOP100房企销售金额为7718亿元,较7月9598亿元,减少了1880亿元。1-8月TOP100房企总销售额为71290 亿元,较上年同期62380亿元,增加8910亿元,同比增加14.28%,增幅比1-7月放缓。

    TOP4房企依然为碧桂园、万科、恒大、保利,排名稳定,保利作为TOP4的“守门人”与第五名的差距为44亿元,与上个月的378亿元相比,差距逐渐缩小。

    来到8月份,销售金额跨千亿门槛的房企来到了19家,较上月多了3家,分别为金科、金茂和绿城,而与上年同期相比则增加了6家。

    从数据来看TOP5、TOP10、TOP30、TOP50的门槛都有上涨,TOP5、TOP10的门槛分别来到了3056亿及1476.2亿元,比上年同期分别增长15.02%和12.14%,相对稳定,但TOP30、TOP50、TOP100的门槛却已经分别比上年同期增长19.00%、27.87%和71.93%。

    数据来源:观点指数整理

    可以发现,头部房企销量及增长速度与往年差距不大,反映他们在行业高度集中的现实下,更加追求稳定发展,对销售规模增长相对谨慎。

    但是,对于中小房企来说,冲规模的情况则尤为普遍,一是他们自身销量基数偏低,因此有比较大的增长空间;二是中小房企融资渠道窄、融资成本相较于头部房企更高,必须更加依赖销售回款来补充资金链。

    到位资金增速放缓,土拍市场维持谨慎

    自5月份银保监会下发23号文以来,政府对房地产的调控越来越聚焦于房企的融资端。

    政策监管陆续有来,比如对信托贷款进行窗口指导、要求房企发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务,以及严禁消费贷款违规用于购房等等,本轮监管调控不仅关注了传统银行信用渠道,还囊括了信托和海外债在内。

    风雨欲来,多项调控政策威力逐步显现。1-7月房地产开发企业本年到位资金为99,800.46亿元,累计同比增速为7%,较1-6月下跌0.2%,这是自今年5月起连续3个月下跌。

    其中,国内贷款15,377.4亿元,增长9.5%;利用外资61亿元,增长83.6%;自筹资金31,031.63亿元,增长2.8%;定金及预收款33,980亿元,增长9.6%;个人按揭贷款15,198亿元,增长11.3%。

    来源:国家统计局、观点指数整理

    房企在国内融资收紧的情况下,更多地奔赴海外融资,然而7月12日,国家发改委印发了《关于对房地产企业发行外债申请备案登记有关要求的通知》,提出房企发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务。除此之外,这则通知还明确了外债融资的具体用途,防止过多的资金流入房地产开发项目,刺激市场热度。

    不仅如此,由于受到中美贸易战的不明朗因素影响,人民币汇率持续承压,美元兑人民币汇率更于8月5日破“7”,对于已经大量发行海外债的房企来说更是雪上加霜,未来还本付息的成本提高,将给房企资金链造成影响。

    受此影响,据观点指数统计,仅8月单月,已有6笔房企海外融资被提前赎回。

    融资收紧了,房企在土拍市场上就变得更加谨慎了。7月单月,全国成交土地建设用地面积15,729.19万平方米,同比下降15.04%,但环比上涨7.37%;成交土地宗数为4770宗,同比下降14.50%,但环比上涨9.1%。

    反映土拍市场虽然较上个月有所回暖,但各房企依然保持谨慎拿地的观点,比起年初的攻城略地,下半年房企的拿地步伐将维持在低速水平。

    数据来源:观点指数整理

    投资增长失速,销售也遇冷

    接连的融资收紧信号,使得长期高杠杆运营的房企在资金上开始抓襟见肘,不少房企开始表示将在2019年下半年减少土地市场上的动作,更加聚焦于推盘去化,例如某房企开启了7.8折的促销活动。

    反映在投资上,1-7月房地产开发投资完成额72,843亿元,同比增长10.6%,较1-6月下跌0.3%,连续3个月下跌。7月单月房地产开发投资完成额为11,234亿元,同比增长8.49%,环比下降27.68%,但与去年同比增长13.16%的数据也相差甚远,增速持续下降。

    来源:国家统计局、观点指数整理

    在融资遇冷情形下,无论是为了加快回笼资金的步伐,还是为了达成年初定下的销售目标,在土地市场上收缩战线,销售上加速推盘去化,无疑都将成为大部分房企的必然选择。

    然而房地产买卖是撮合交易,尽管房企们促销意愿强烈,但消费者对此却反映冷淡。

    根据观点指数统计,8月单月TOP100房企销售金额为7718亿元,环比下降19.58%,下降速度虽有所放缓,但仍处于低位。

    数据来源:国家统计局、观点指数整理

    而从整体市场来看,1-7月商品房销售面积累计值为88,783万平方米,同比减少1.30%,较上月同比上升0.50%,但比上年同期累计同比增长4.20%的成绩下跌,仍相差巨大。截止2019年7月,今年商品房销售面积的累计同比增长已经连续7个月为负。

    因此,各房企在未来数月如何在营销上下功夫,是否降价促销给购房者让利都是一个关注点。

    审校:欧阳颖



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